چکیده:
موقعیتی که از قرارداد برای طرفین قرارداد حاصل میشود، در برخی موارد قابل انتقال است؛ به طوری که یکی از طرفین قرارداد، موقعیت خود را به شخص ثالثی واگذار میکند و خود از قرارداد کنار میرود و مقصود این است که انتقالگیرنده، جانشین طرف قرارداد شود و از تمام حقوق و تعهداتی که از قرارداد برای طرف عقد حاصل گشته، برخوردار شود. از جمله عقودی که قانونگذار، انتقال قرارداد را در آن پیشبینی کرده است، عقد اجاره میباشد. هنگامی که مستأجر، قرارداد اجاره را به غیر منتقل میکند، حقوق و تعهدات حاصل از قرارداد به منتقلالیه (مستأجر جدید) منتقل میشود و وی قائممقام مستأجر میگردد. راجع به انتقال قرارداد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 نیز به تبعیت از قانون مدنی، دیدگاهی مشابه دارد. اما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مقرراتی خلاف آنچه در قانون مدنی پیشبینی گردیده، مورد نظر مقنن بوده است؛ به نحوی که انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جدید را منوط به تصریح این حق در قرارداد و اجازه مالک دانسته و سکوت قراردادی را مورد اجازه و اباحه چنین اقدامی نمیداند. فقها بر این عقیدهاند که اگر صراحتاً اذنی از موجر برای واگذاری یا انتقال منافع به مستأجر داده نشده باشد و شک داشته باشیم که در این حال، مستأجر میتواند منافع مورد اجاره را به غیر واگذارد یا نه، همین مقدار که شرط استیفای منفعت نشده باشد، ظاهر این است که خلافی در جواز نقل نباشد. مهمترین اثر انتقال عقد اجاره، قائممقامی منتقلالیه است که در این صورت حقوق و تعهدات عقد اجارۀ اصلی به او تسری مییابد. بنابراین دو اثر مهم عقد اجاره، یکی انتقال حقوق و اختیارات و دیگری تعهدات ناشی از عقد اجاره میباشد.
نوشتار حاضر به بررسی شرایط و همچنین آثاری که این انتقال بر روابط موجر، مستأجر و مستأجر جدید میگذارد، پرداخته و این امر را بر مبنای موقعیت قراردادی امکانپذیر دانسته و برای آن ماهیت حقوقی مستقلی در نظر گرفته است.
الحالة التی تنتج عن العقد للطرفین، یمکن نقلها فی بعض الحالات، بحیث یقوم أحد طرفی العقد بتسلیم موقعه إلی شخص ثالث، وینسحب من العقد، والمقصود هو أن المنتقل إلیه یحل محل الطرف المتعاقد، ویتمتع بجمیع الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد للطرف المتعاقد. من بین العقود التی نص المشرع علی أنها قابلة لنقل العقد هو عقد الإیجار. عندما یحول المستأجر عقد الإیجار إلی غیر المستأجر، یتم نقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد إلی المستأجر الجدید، فیصبح وکیلا للمستأجر. وفیما یتعلق بنقل العقد فإن قانون علاقات المالک والمستأجر لعام 1997 لدیه وجهة نظر مماثلة تبعا للقانون المدنی، لکن فی قانون علاقات المالک والمستأجر لعام 1977 فقد وضع المشرع قواعد مخالفة لما هو منصوص علیه فی القانون المدنی، بحیث أن نقل عقد الإیجار للمستأجر الجدید مشروط بنص هذا الحق فی العقد وبإذن المالک، ولا یعتبر الصمت التعاقدی إجازة أو إباحة لمثل هذا العمل. یعتقد الفقهاء أنه إذا لم یصرح المالک صراحة بتسلیم أو انتقال المنافع إلی المستأجر، ونشک فی ما إذا کان بإمکان المستأجر تحویل الفوائد المؤجرة إلی غیر المحال إلیه أم لا، فإن هذا المبلغ لیس شرطا لصالح المستأجر، والظاهر أنه لا یوجد خلاف حول جواز النقل. إن أهم أثر لنقل عقد الإیجار هو نیابة المنتقل إلیه، وفی هذه الحالة تسری إلیه حقوق والتزامات عقد الإیجار الأصلی. لذلک هناک أثران لعقد الإیجار الأول انتقال الحقوق والصلاحیات، والثانی الالتزامات الناتجة عن عقد الإیجار. تتناول هذه المقالة شروط وآثار هذا النقل علی العلاقة بین المالک والمستأجر والمستأجر الجدید، واعتبرت هذا الأمر ممکنا علی أساس الموقف التعاقدی، ووضع له طبیعة قانونیة مستقلة.
T
he position of the contract that is obtained for the parties to the contract is transferable in some cases, so that one of the parties to the contract leaves his position to a third party and withdraws from specified) institution. It seems that Arsh (compensation specified) can be proposed as a general theory. In this article, we have tried to analyze it economically in addition to proving Arsh’s (compensation specified) general theory. It has also been comparatively compared and analyzed -with a bit of tolerance- under the heading of the same obligation or claim for damages in American law. The research
the contract, which means that the transferee replaces the contracting party and has (enjoy) all the rights and obligations arising from the contract for the contracting party. One of the contracts in which the legislature has provided for the transfer of the contract is the lease. When the tenant transfers the lease to a non-tenant, the rights and obligations arising from the contract are transferred to the transferee (new tenant) and the new tenant replaced by the first tenant. Regarding the transfer of the contract; The Law on Landlord-Tenant Relations, enacted in 1997 (tenant and the landlord act Relations of 1376 in the Solar Hijri calendar), has a similar view in accordance with the Civil Code, but the Landlord-Tenant Relations Act, enacted in 1956 (1356 in the Solar Hijri calendar) has provisions considered by legislator which are contrary to the provisions of the Civil Code, in such a way that considers the transfer of a lease to a new tenant is subject to the stipulation of this right in the contract and the permission of the owner and the contractual silence is not permissible to do so. The jurists believe that if the tenant has not been explicitly permit to transfer or deliver the benefits to the tenant and we doubt whether the tenant can transfer the leased interest to a non-transferee, the fact that the condition for obtaining a benefit (executing an interest) has to the past and can be cited in many cases or not? And if there is such a rule, what are the exceptions to that rule? The present jurisprudential and legal article shows that contrary to the law of countries such as France and Egypt, in which termination has a regressive effect, in our legal system, as a rule, it can be said that the termination term refers to
from the lease. The present article examines the conditions and the effects that this transfer has on the relationship between the landlord (lessor), the tenant and the new tenant, and considers this to be possible on the basis of the contractual position and considers an independent legal nature for it.
خلاصه ماشینی:
قول دیگری که به نظر میرسد با قواعد حقوقی مطابقت بیشتری دارد و عرف و اطلاق عقد اجاره نیز مؤید آن میباشد، جواز تسلیم عین مستأجره بدون اجازه مالک به مستأجر دوم میباشد؛ زیرا طبق قاعده عقلی اذن در شیء، اذن در لوازم آن است، و اجازه قانون به انتقال منافع به دیگری، مستلزم اجازه در تسلیم عین مستأجره به منتقلالیه میباشد و در صورتی که مالک میخواست عین مستأجره به تصرف دیگری داده نشود، شرط عدم انتقال به غیر را در اجاره مینمود (امامی، 1375: 2/7).
سؤالات پژوهش: شرایط اعتبار این انتقال در قرارداد اجاره چیست؟ آیا این انتقال باید حتماً در قالب عقد اجاره باشد یا با عقود دیگر نیز حق چنین کاری متصور است؟ آیا واژه انتقال منافع مورد اجاره در قانون روابط موجر و مستأجر، به معنای انتقال قرارداد اجاره است؟ آیا انتقال در قراردادهای اجاره امکانپذیر است؟ و اینکه این انتقال چه آثاری را به همراه دارد؟ اهداف پژوهش: شناخت جایگاه و آثار انتقال قرارداد سبب میشود که روابط میان موجر و مستأجر تنظیم و تعدیل گردد و از مشکلات و کشمکشهایی که ممکن است در اثر انتقال قرارداد اجاره توسط مستأجر برای مالک (موجر) به وجود آید، جلوگیری شود و قانون معین و مشخص بر روابط آنان حاکم گردد.
در حالی که اجاره دادن عین مستأجره در قانون مدنی، به طور معمول با توجه به لفظ اجارهای که قانونگذار در ماده 474 قانون مدنی به کار برده، بدینمعناست که مستأجر قرارداد اجارۀ دیگری با مستأجر جدید میبندد و انتقالی به معنای انتقال قرارداد و موقعیت قراردادی صورت نمیگیرد و خود مسئول اجارهبها در برابر موجر است؛ مگر اینکه قرائنی نشان دهد که مقصود انتقال اجاره است و به نظر میرسد که انتقال اخیر و جانشین ساختن دیگری، نیاز به اجازه مالک دارد (کاتوزیان، 1392: 1/486).