چکیده:
در پی افزایش روزافزون جمعیت و کالا و فعالیتها در شهرها، راهحلهای متفاوت و گاه متناقضی برای توسعه شهرها مطرح شد، که بهرهگیری از این راهحلها به شکلگیری حومهها، حاشیهنشینی، مهاجرت گسترده روستاییان به شهرها و پیامدهایی از این دست، بهویژه در اواخر قرن بیستم، دامن زد. ادامه این روند، ضمن آنکه رشد پراکنده شهرها را در اراضی و محیط زیست اطرافشان موجب شد، زمینه بازماندن نواحی مرکزی شهرهای سنتی را نیز از جریان توسعه فراهم آورد؛ اما با مطرح شدن رویکردهای جدید توسعه شهری نظیر توسعه میانافزا، نگرش توسعه پایدار و استفاده از امکانات موجود در دستور کار قرار گرفت. بنابراین سطوح میانافزا ـ سطوحی که بهرغم دارا بودن تأسیسات، تجهیزات زیرزمینی و روزمینی، و دسترسی مناسب به مراکز خدماتی شهر از جریان توسعه بازمانده و متروک و بیاستفاده باقی ماندهاندـ طی سالهای اخیر به سبب پتانسیل بالایی که دارند، بیش از پیش مورد توجه دلالان و بساز و بفروشها قرار گرفتهاند. بررسی دلایل شکلگیری چنین سطوحی در مرکز شهر قزوین، نشان داد که بالاترین قابلیت توسعه، به محدودههایی مربوط میشود که بیشترین مشکلات را از لحاظ شاخصهای کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و زیستمحیطی دارند و پلاکهایی که از لحاظ ضوابط و قوانین منطقهبندی شرایط مناسبی دارند، دارای بیشترین ظرفیت توسعهاند.
By increasing the population, articles and activities in cities, different and sometimes contradictorysolutions are expressed for urban development, in a way that usage of these solutions causes theappearance of suburbs, country sides and vast immigration of villagers to cities etc. especially in the late20th century. Continuation of this process not only causes urban sprawl and immethodical growth of cityin their surrounded lands and environment but also it induces the stunt of central district of traditionalcities and destroys the natural environment. But by appearance of new approaches of urban developmentas a new urbanism literature like infill development, sustainable development and reusing of existingfacilities being considered. Therefore brown fields, vacant and abandoned lands especially in the middleparts of cities or in the historical context - the fields that in spite of their location within the city, havinginstallation, under and up ground facilities and appropriate access to CBD, etc. hindered fromdevelopment and be vacant, abounded or useless - in recent years because of their high potentials areconsidered by dealers and developers more than before. Some benefits of the mentioned approach isabsorbing growth in existing communities, reducing growth pressure on rural areas, providing efficientuse of lands, infrastructures, and services, and improving the quality of life in older communities. Infillapproach enhances the character, viability, and function of existing communities. Maintains or restoresspatial continuity to streetscapes, strengthens neighborhoods, respects historic preservation, and introducescompatible uses that complement existing community attributes and needs. However, infill developmentprojects facing with Physical, Social, Regulatory, Economic infill projects that make their, uncertain andexpensive. In the face of these limitations, most developers avoid infill projects in favor of developmentsthat contribute to sprawl. Therefore in this paper, the capacity development of Brownfields, abandonedareas and non-used ones in CBD of Qazvin will be assessed by hierarchical analyses (AHP), on the basisof the standards and indices of infill development- as the research approach- that have been retrieved fromobtained methodology of global case studies. These indices that are prioritized according to theirimportance include: readiness of land for development, the zoning regulation, economic factors, andaccess to supporting services, access to communication networks and physical condition. Finally 23identified lots were classified in 5 categories on the basis of their development capacity and it wasdetermined that the various social, economical, physical, management and environmental functions suchas downturn, loss of social tendency to development the properties by the owners and investors,management challenges, loss of regional criteria, especial characteristics of some properties because oftheir heritage property and etc., have caused formation of such spaces in CBD of city. Therefore byexamining the reasons of formation of these fields in the center of Qazvin, it will be cleared that thehighest development abilities are related to the limitations that have the most physical, economical, socialand environmental functions problems; and the largest development abilities are related to the lots thathave suitable condition in zoning regulation.
خلاصه ماشینی:
بررسی دلایل شکل گیری چنین سطوحی درمرکزشـهر قزوین ،نشان دادکه بالاترین قابلیت توسعه ،به محدوده هایی مربوط مـی شـودکـه بیـشترین مـشکلات راازلحـاظ شاخص های کالبـدی ،اقتـصادی ،اجتمـاعی وزیـست محیطـی دارنـدوپـلاک هـایی کـه ازلحـاظ ضـوابط وقـوانین منطقه بندی شرایط مناسبی دارند،دارای بیشترین ظرفیت توسعه اند.
برای نمونه ،شهرقزوین یکی ازقدیمی ترین شهرهای ایران است که درطی این سال هاهماننـدسـایر شهرهای ایران براساس روش های متداول توسعه ،گسترش یافته ومحله های جدیددرحاشیه محله هـای قدیمی آن شکل گرفته اندواین درحالی است که بافت ارگانیک وقدیمی باتوجـه بـه تحـولات جمعیتـی و کالبدی واقتصادی شهردگرگون شده واغلب به رغم پتانسیل هـاوظرفیـت هـایش دراسـکان جمعیـت و دسترسی به خدمات وتأسیسات وتجهیزات شهری وجزاینها،رهاشده ورونـق وکـارکردخـودرااز دست داده است .
ازجمله نمونه های خارجی نیـزمـی تـوان بـه کتـاب ارزشـمند PlanningandUrbanDesignStandards مربـوط بـه (APA)American Planning Associattion وکتـاب Strategies for Successful Infill Development از Northeast-MidwestInstitute اشاره کـردکـه بـه معرفـی توسـعه میـان افـزاوارائـه شاخص هایی درموردنحوه ظرفیت سنجی سطوح میان افزامی پردازند.
این سطوح که براثرجابه جایی صنایع ازداخل شهرهاو نواحی مرکزی شان به خاطرایجادتغییرات درفناوری هاوشیوه های تولیدوحمل ونقل درداخل شـهرها باقی مانده اند،ازجمله مهم ترین فرصت های توسعه میان افزابه شمارمی آیند (٢٠٠٥٢٦,Caves)،زیرابـا وجوداینکه بسیاری ازدلالان وبسازوبفروش هاهنـوزهـم بـه دنبـال محوطـه هـای زمـین سـبزبـرای پروژه های جدیدمسکونی وتجاری وصنعتی هستند،تعدادزیادی ازمعماران وتاجران وسرمایه گذاران اخیراًفوایدتوسعه زمین های قهوه ای را،که اغلب تقریباًنزدیک به شبکه های حمل ونقل اصلی یاسواحل و محله های قدیمی هستند،دریافته اند (٢٠٠١٧٥,NEMW).
نموداررتبه بندی گزینه هابراساس معیارعوامل اقتصادی وزیرمعیارهای آن ازکنارهم قرارگرفتن رتبه بندی پلاک های دارای پتانسیل توسعه میان افز،به تفکیک معیارهای ٦گانه ، امتیازنهایی پلاک هامطابق جدول ٢وشکل های ١٣و ١٤به دست آمد: (به تصویر صفحه مراجعه شود) شکل ١٣.