چکیده:
با توجه به مصادیق مختلف و رایج عقد اجاره به شرط تملیک و تعاریف مختلفی که ارائه شده است،ماهیت یکسانی برای این عقد قائل نیستند.برخی از مصادیق منطبق با عقد اجاره و شروط خاص تبعی است. برخی آن را بیع دانستهاند و حتی برخی از کشورها در مقررات موضوعه، احکام بیع اقساطی را بر این عقد حاکم کردهاند. برخی نیز ماهیت خاص برای آن قائل شدهاند. از طرفی، در اغلب موارد، چنانچه شروط ضمن عقد محقق نگردد و موجب انحلال عقد شود، معمولا موجر- بایع در راستای حصول حداکثر منافع خود، مایل به اعمال اثر انحلال عقد اجاره هستند تا آنچه را که دریافت نموده، صرفا بهعنوان مال الاجاره محسوب و موضوع عقد را نیز مسترد نمایند و بخشی از اقساط را که جزیی از ثمن بوده نیز تصاحب کنند. از اینرو، خصوصا در حالتی که بیشتر اقساط تادیه شده باشد،گاه شبههی جمع عوضین در نزد یکی از طرفین قوت مییابد. به جهات مذکور برخی از برای جلوگیری از بیعدالتی آن را مشمول، احکام بیع اقساطی معلق دانستهاند. برخی نیز در صورت انحلال، دادرس را مختار در تعدیل اثر انحلال میدانند. جهات اصلی مخالفت با این عقد، غالبا ناظر بهحالت انحلال است که موجب بیعدالتی و به نوعی عدم موازنه است. در انعقاد عقد، طرفین صرفا نظر بهعقد اجارهی سنتی ندارند، بلکه در توافق آنها تملیک عین نیز با شرایط خاص خود در نظر است، اما در صورتی که شرایط محقق نگردد، در عمل آثار انحلال اجاره را بر رابطهی حقوقی بار میکنند. تحمیل اثر انحلال اجاره بهتنهایی، موجب بیعدالتی و نیز مخالفت با این عقد شده است. برای گریز از این ایراد، چنانچه مقنن با ادارهی این عقد، و پیشبینی شروط حمایتی، اثر انحلال رابطهی حقوقی را بطور کامل بیان نماید تا انحلال قسمتی از عقد که مربوط به تملیک عین بوده، آثار خود را به بار آورد و قسمت دیگر که مربوط به استفاده از منافع بوده است نیز آثار خاص خود را ایجاد کند، در این صورت زمینهی بیعدالتی از مبنا و اساس مرتفع خواهد شد.
خلاصه ماشینی:
"کما اینکه اگر خریدار تعهدات خود را انجام ندهد،بنا به توافق طرفین،رابطهی حقوقی آنها منتهی به تملیک عین نمیشود و اگر از طرفین سوال شود که آیا در این حالت رابطهی دیگری در نظر دارند،بیتردید استفاده از منفعت در مقابل عوض مورد نظر آنها است و از اینرو،در این حالت،رابطهی فیمابین،اجاره و آنچه پرداخت شده است،اجارهبها تلقی میگردد و میتوان احکام اجاره را بر آن بار نمود.
همچنین مشخض نیست که،در این حالت (انحلال تملیک عین)آیا موجر حق فسخ خواهد داشت و اگر فسخ نکند و الزام به پرداخت&%00308AHTG003G% اقساط کند آیا با الزام طرف مقابل وقتی تعهدات او انجام شد،تبعا مالکیت عین به او منتقل میگردد یا فقط عقد اجاره بهطور کامل اجرا میشود و تملیک معلق که معلق علیه آن به اختیار واقع نشده بود منتفی میگردد.
شروط مانع بیعدالتی در انحلال اجاره به شرط تملیک وقتی عدم انجام تعهدات در پرداخت اقساط اجاره بها موجب برهم خوردن رابطهی حقوقی-حداقل در بخشی از آن-شود،با توجه به اینکه اقساط اجاره بها به جهت این که قصد تملیک در بین است از اجاره بهای واقعی بیشتر است و ثمن مال به صورت اقساطی مستتر در آن است،و حتی در عمل معیار تعیین اجارهبها و اقساط براساس ثمن،بعلاوهی مبالغی سود به نرخ خاص و به تناسب زمان اقساط تعیین میگردد،با انحلال رابطه،اآر تمام مبلغ اقساط،اجاره بها محسوب گردد،خلاف ارادهی واقعی طرفین است."